ในอดีตที่หลายท่านไม่คุ้นชินกับการอยู่อาศัยภายในคอนโด หลายท่านคงจะเคยได้ยินคำพูดที่ว่าการซื้อห้องคอนโดเหมือนซื้อสิทธิ์ในอากาศ ไม่สามารถจับต้องได้ ไร้ตัวตน ในความเป็นจริงก็ถูกโดยเฉพาะในแง่ของคนที่วิตกกังวลกับการสูญหายหรือพังทลายไปของคอนโดทั้งหลัง แต่ปัจจุบันสิทธิ์ในคอนโดมีอยู่จริง และมีโฉนด
หลายท่านคงสับสนเนื่องด้วยคอนโดมีความซับซ้อน ประกอบด้วยพื้นที่กรรมสิทธิ์ของท่านอื่นและอีกทั้งยังมีกรรมสิทธิ์ส่วนกลางรอบล้อมกรรมสิทธิ์ของท่านเอง ทั้งทั้งซ้ายขวาหน้าหลัง แล้วขอบเขตการแบ่งโฉนดและการวัดพื้นที่ห้องของท่านจะต้องวัดอย่างไร ผนังด้านไหนที่นับเป็นกรรมสิทธิ์ของท่านบ้าง เสา ช่องท่อในห้องนับด้วยหรือไม่
คำถามเหล่านี้จะสามารถตอบได้ด้วย “พรบ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551” และ “ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยอาคารชุด 2554” ซึ่งสามารถระบุได้ว่าการวัดพื้นที่ห้องในคอนโดให้นับพื้นที่ดังนี้
ส่วนที่นับเป็นพื้นที่ห้องในโฉนด (เป็นพื้นที่กรรมสิทธิ์ของเรา)
- ผนังภายในที่กั้นระหว่างห้องท่าน
- ผนังที่กั้นระหว่างห้องท่านกับพื้นที่ส่วนกลาง อาทิ ผนังที่กั้นระหว่างโถงทางเดินกับห้องของท่าน
- ขอบระเบียง ขอบพื้นที่วางคอยล์ร้อนเครื่องปรับอากาศถ้ามีพื้นที่ที่เป็นขอบเขตชัดเจน หากไม่ชัดเจน เช่นทำเป็นแผงเหล็ก ไม่นับ
- ผนังกั้นระหว่างห้องของท่านกับผู้ถือกรรมสิทธิ์คนอื่น ให้ถือเป็นกรรมสิทธิ์คนละครึ่งผนัง โดยนับแนวจากกึ่งกลางผนัง
- หากมีบันไดในภายในห้อง ต้องนับพื้นที่บันไดขึ้นอีกชั้นเป็นพื้นที่อีกชั้นหนึ่งด้วย
ส่วนที่ไม่นับเป็นพื้นที่ของห้อง
- ผนังภายนอกที่ติดกับอากาศภายนอกอาคารอันเคว้งคว้าง ทางกฎหมายให้ถือว่าผนังนี้มีผลต่อความปลอดภัยของอาคาร ดังนั้นจึงถือเป็นสิทธิ์ส่วนกลาง ไม่นับรวมในพื้นที่ห้อง
- เสาโครงสร้าง หากอยู่ภายในห้อง หรือติดห้องไม่ถือเป็นพื้นที่ของห้อง เนื่องจากเป็นโครงสร้างรับน้ำหนัก และเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของอาคาร หากอยู่กลางห้อง โฉนดจะถูกตัดเป็นช่องเสาที่กลางห้อง
- ผนังรับน้ำหนัก ก็เป็นเช่นเดียวกับเสาโครงสร้าง ซึ่งการก่อสร้างโดยทั่วไปผนังรับน้ำหนักจะพบได้บ่อยบริเวณปล่องลิฟท์ ฉะนั้นห้องที่ติดกับปล่องลิฟท์ ไม่นับผนังส่วนปล่องลิฟท์ไว้ในพื้นที่ห้อง
- ช่องท่อ ไม่ว่าช่องท่อน้ำหรือช่อท่อไฟ เป็นช่องที่มีการใช้ร่วมกันกับห้องอื่นๆ จึงไม่นับเป็นพื้นที่ห้อง
- ผนังของช่องท่อ กับผนังของบันไดหนีไฟ ก็ไม่นับรวมไว้ในพื้นที่ห้อง
ฉะนั้น “พรบ.อาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551” และ “ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยอาคารชุด 2554” ได้ให้วิธีคิดที่ค่อนข้างชัดเจน กรรมสิทธิ์จะตกอยู่ในมือของท่านเมื่อพื้นที่นั้นท่านได้ใช้งานจริงและไม่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของส่วนรวม
นอกจากนี้การซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จท่านอาจจะได้พื้นที่ไม่ตรงกับแปลน หากเป็นดังนั้นอาจต้องจ่ายเพิ่มหรือลดลงตามแต่ที่ได้ตกลงกับทางโครงการ กฎหมายยังได้กำหนดว่า หากพื้นที่คลาดเคลื่อนเกินร้อยละ 5 จากที่ทำสัญญา ผู้ซื้อสามารถไม่รับโอน หรือยกเลิกสัญญา และสามารถเรียกร้องเงินดาวน์คืนได้โดยชอบธรรม